HUKUK MAKALELERİ
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) DavasıAynen Taksim ve Satış
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası: Aynen Taksim ve Satış
Müşterek mülkiyetin sona erdirilmesi
Ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır, aynen taksim ile satış suretiyle taksim arasındaki fark nedir? TMK m.698 vd. ışığında uygulama.
Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan her biri, kural olarak malın paylaşılmasını isteyebilir. TMK m.698'e göre bu hak, hukuki bir işlem gereğince veya malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça kullanılabilir. Paylaşmayı isteme hakkı bir sözleşmeyle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir ve uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
Davanın Tarafları ve Yetkili Mahkeme
İzale-i şuyu davası, paydaşlardan biri ya da birkaçı tarafından, diğer tüm paydaşlara karşı açılır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Paylaşmayı engelleyen geçerli bir hukuki sebep yoksa ve tüm paydaşlar davaya dahil edilmişse mahkeme ortaklığın giderilmesi talebini değerlendirir. Anlaşma sağlanamadığında ortaklığın giderilmesi aynen taksim veya satış suretiyle yapılır.
Dava açılmadan önce yerine getirilmesi gereken bir usul şartı vardır: 6325 sayılı Kanuna 7445 sayılı Kanunla eklenen m.18/B uyarınca, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu şart 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren uygulanmaktadır; arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir.
Aynen Taksim mi, Satış Suretiyle mi?
TMK m.699 uyarınca paylaşma, malın aynen bölüşülmesi suretiyle yapılır. Aynen taksim mümkün değilse veya kıymetinde önemli azalma yaratacaksa, satış suretiyle paylaşmaya karar verilir.
Aynen taksimin mümkün olup olmadığı bilirkişi marifetiyle araştırılır; imar mevzuatı, parsel büyüklüğü ve yapı durumu belirleyici unsurlardır. Şehir merkezindeki dairelerde aynen taksim çoğunlukla mümkün olmadığı için satış suretiyle paylaşma uygulanır.
Satış Suretiyle Paylaşmanın İcrası
HMK m.322/2 uyarınca hâkim satış için bir memur görevlendirir; satış İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Giderler ve hak sahipliği gözetilerek satış bedeli paylaştırılır. Satışı mutlaka icra dairesinin yaptığı söylenemez; görevli satış memurluğu ve dosyası esas alınır.
Satış, kural olarak açık artırmayla ve herkese açık yapılır; paydaşın belirlenmiş bir bedelden öncelikle satın alma hakkı yoktur. Artırmanın yalnız paydaşlar arasında yapılması, ancak bütün paydaşların bu yönde anlaşmasıyla mümkündür (TMK m.699/3).
Uygulamada Dikkat Edilecek Noktalar
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında ilk inceleme, tapu kaydı, takyidat bilgisi, belediye-imar durumu, fiili kullanım ve taraflar arasındaki ödeme kayıtları üzerinden yapılmalıdır. Özellikle tapu iptal, tahliye, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında tek bir belge çoğu zaman yeterli olmaz; resmî kayıtlarla fiili durum birlikte değerlendirilir.
Dava veya işlem öncesinde sürelerin ve yetkili merciin doğru belirlenmesi önemlidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, noter şekli, tapu müdürlüğü işlemleri, ihtar tarihleri ve tebligat kayıtları uyuşmazlığın seyrini doğrudan etkileyebilir.
Delil hazırlığında tapu senedi, resmî senet, kira sözleşmesi, banka dekontu, ihtarname, yapı ruhsatı, yönetim planı ve bilirkişi incelemesine konu olabilecek teknik belgeler ayrı dosyalanmalıdır. Bu hazırlık, hem dava açma aşamasında hem de sulh görüşmelerinde daha net bir hukuki çerçeve kurulmasını sağlar.
İlgili Maddeler
- 6325 sayılı Kanun m.18/BBazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculukMADDE 18/B- (Ek:28/3/2023-7445/37 md.) (1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar. b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar. c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar. ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 5 Eylül 2026
- TMK m.698Paylı mülkiyetin sona erdirilmesini istem hakkıMadde 698- Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 12 Mayıs 2026
- TMK m.699Aynen veya satış suretiyle paylaşmaMadde 699- Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 12 Mayıs 2026
- TMK m.700Pay üzerinde intifa hakkı varsa paylaşmaMadde 700- Bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması hâlinde, diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa; satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 12 Mayıs 2026
- HMK m.4Sulh Hukuk Mahkemesi'nin göreviMADDE 4- (1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları, b) Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları, c) Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davaları, ç) Bu Kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davaları, görürler.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 12 Mayıs 2026
- HMK m.12Taşınmaz davalarında kesin yetkiMADDE 12- (1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. (2) İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. (3) Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 12 Mayıs 2026
Madde metinleri yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Güncel ve resmî metin için mevzuat.gov.tr esastır.
Sonuç
İzale-i şuyu davası, paydaşlar arasında anlaşma sağlanamayan durumlarda ortaklığın hukuki yoldan sona erdirilmesini sağlar. Aynen taksim olanağının bulunduğu hallerde paydaşların doğrudan müzakere yoluyla anlaşması, satış sürecindeki değer kaybını önler.
Bu yazının güncel kaynak sürümü: Kentkuran Hukuk ve Arabuluculuk.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. Sorularınız ve görüşleriniz için bana yazabilirsiniz.
© 2026 Ediz Kentkuran. Bu makalenin özgün anlatımı, seçimi, başlıklandırması ve düzeni, sahibinin hususiyetini taşıdığı ölçüde 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu kapsamında korunmaktadır. FSEK m.31 kapsamındaki mevzuat ve yargı kararları ile kanunen serbestçe kullanılabilen diğer resmî içerikler, kendi hukuki statüleri ölçüsünde bu bildirimin dışındadır. Kanunun izin verdiği iktibas ve diğer serbest kullanım hâlleri saklıdır. Bunlar dışında makalenin tamamının veya sahibinin hususiyetini taşıyan bölümlerinin çoğaltılması, işlenmesi, yeniden yayımlanması, veri tabanına eklenmesi veya çevrim içi ortamlarda umuma iletilmesi önceden yazılı izne tabidir. İlim eserlerindeki iktibaslarda FSEK m.35 uyarınca kullanılan eserin ve eser sahibinin adı ile alıntının kaynağı belirtilmelidir; çevrim içi iktibaslarda ayrıca makale adı, yazar adı “Ediz Kentkuran”, kaynak site ve kalıcı bağlantı gösterilmelidir. Ticari kullanım, toplu veri aktarımı ve yapay zekâ/model eğitimi amacıyla kullanım için açık yazılı lisans alınmalıdır. İzin talepleri: info@edizkentkuran.com.
İletişim