HUKUK MAKALELERİ
Tahliye DavasıMal Sahibinin Hakları, Sebepler ve Süreler
Tahliye Davası: Mal Sahibinin Hakları, Sebepler ve Süreler
TBK m.350-356 kapsamında tahliye yolları
Kiracı tahliye davası nasıl açılır? İhtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar ve diğer tahliye sebepleri TBK ışığında.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sona erdirme imkânları kanunla sınırlandırılmıştır. TBK m.350–352 ihtiyaç, yeniden inşa ve kiracıdan kaynaklanan özel dava sebeplerini; m.347 süreye bağlı bildirim yolunu düzenler. Kira bedelinin ödenmemesi (m.315) veya özen borcuna aykırılık (m.316) gibi genel sona erme sebepleri de koşullarıyla birlikte ayrıca uygulanabilir.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve zorunlu konut ya da işyeri ihtiyacı m.350 kapsamında değerlendirilebilir. Yeniden inşa veya imar amaçlı esaslı onarım, genişletme ya da değiştirmede ise çalışmalar sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması şartı da aranır.
Yeni malikin gereksinimi de tahliye sebebidir: TBK m.351 uyarınca taşınmazı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalı ve altı ay sonra tahliye davası açmalıdır. Yeni malik ayrıca, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir.
Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
TBK m.352'deki yazılı tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. İki haklı ihtarda kira süresine göre kanunda belirtilen dönem ve dava süresi incelenir; ihtarların ardışık aylarda olması şart değildir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediyesi sınırlarında oturmaya elverişli konutu bulunmasına dayanan davada, kiraya verenin sözleşme kurulurken bu konutu bilmemesi de gerekir.
Bildirim Yoluyla Sona Erdirme: On Yıl Kuralı (TBK m.347)
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; belirli süreli sözleşme, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347/1).
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/2). Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m.348). Kiracı bildirime rağmen taşınmazı boşaltmazsa kiraya verenin tahliye için yargı yoluna başvurması gerekir.
Süreler ve Yeniden Kiraya Verme Yasağı
İhtiyaç davasında belirli süreli kiranın bitiminden; belirsiz süreli kirada genel fesih dönemi ve bildirim süreleriyle belirlenecek tarihten başlayarak bir aylık süre esas alınır (TBK m.350). Kiraya veren bu süre içinde dava açacağını yazılı bildirirse m.353'teki bir kira yılı uzama kuralı uygulanabilir. Dava şartı arabuluculukta geçen süre, ilgili süre hesabında ayrıca dikkate alınır. Tahliye kararının icrası kanuni usule tabidir; mahkemenin her dosyada ayrıca makul bir taşınma süresi vereceği söylenemez.
Tahliye davası açılmadan önce dikkat edilmesi gereken bir usul şartı vardır: 6325 sayılı Kanuna 7445 sayılı Kanunla eklenen m.18/B uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi hariç) dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu şart 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren uygulanmaktadır.
TBK m.355'teki üç yıllık yeniden kiralama sınırlaması, ihtiyaç veya yeniden inşa ve imar sebebiyle sağlanan tahliyelerle ilgilidir; her tahliyeye uygulanmaz. İhtiyaç tahliyesinde haklı sebep olmadan eski kiracıdan başkasına kiralama yasaktır. Yeniden inşa ve imarda eski kiracının yeni durum ve bedelle öncelikli kiralama hakkı ve yazılı bildirimden itibaren bir aylık kullanma süresi ayrıca gözetilir.
İhtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı; malik ve yakınlarının fiili kullanım durumu, mevcut konut veya işyeri imkânları ve ihtar-dava süreleri üzerinden değerlendirilir.
Uygulamada Dikkat Edilecek Noktalar
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında ilk inceleme, tapu kaydı, takyidat bilgisi, belediye-imar durumu, fiili kullanım ve taraflar arasındaki ödeme kayıtları üzerinden yapılmalıdır. Özellikle tapu iptal, tahliye, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında tek bir belge çoğu zaman yeterli olmaz; resmî kayıtlarla fiili durum birlikte değerlendirilir.
Dava veya işlem öncesinde sürelerin ve yetkili merciin doğru belirlenmesi önemlidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, noter şekli, tapu müdürlüğü işlemleri, ihtar tarihleri ve tebligat kayıtları uyuşmazlığın seyrini doğrudan etkileyebilir.
Delil hazırlığında tapu senedi, resmî senet, kira sözleşmesi, banka dekontu, ihtarname, yapı ruhsatı, yönetim planı ve bilirkişi incelemesine konu olabilecek teknik belgeler ayrı dosyalanmalıdır. Bu hazırlık, hem dava açma aşamasında hem de sulh görüşmelerinde daha net bir hukuki çerçeve kurulmasını sağlar.
İlgili Maddeler
- 6325 sayılı Kanun m.18/BBazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculukMADDE 18/B- (Ek:28/3/2023-7445/37 md.) (1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar. b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar. c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar. ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 5 Eylül 2026
- TBK m.347Bildirim yoluyla sona erme ve on yıllık uzama kuralıMADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 3 Eylül 2026
- TBK m.350Gereksinim, yeniden inşa ve esaslı onarım sebebiyle tahliyeMADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 12 Mayıs 2026
- TBK m.351Yeni malikin gereksinimiMADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 12 Mayıs 2026
- TBK m.352Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtarMADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 12 Mayıs 2026
- TBK m.353Dava süresiMADDE 353- Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 12 Mayıs 2026
- TBK m.354Hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemezliği (emredici)MADDE 354- Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 12 Mayıs 2026
- TBK m.355Yeniden kiralama yasağı (üç yıl)MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Kaynak: mevzuat.gov.tr · son inceleme: 12 Mayıs 2026
Madde metinleri yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Güncel ve resmî metin için mevzuat.gov.tr esastır.
Sonuç
Tahliye davaları sıkı şekil ve süre kurallarına bağlıdır; ihtarın doğru gönderilmemesi veya bir aylık dava açma süresinin kaçırılması, davanın reddi sonucunu doğurabilir. Somut ihtiyaç, yazılı bildirimler ve kira sözleşmesinin bitiş tarihi birlikte kontrol edilmelidir.
Bu yazının güncel kaynak sürümü: Kentkuran Hukuk ve Arabuluculuk.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. Sorularınız ve görüşleriniz için bana yazabilirsiniz.
© 2026 Ediz Kentkuran. Bu makalenin özgün anlatımı, seçimi, başlıklandırması ve düzeni, sahibinin hususiyetini taşıdığı ölçüde 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu kapsamında korunmaktadır. FSEK m.31 kapsamındaki mevzuat ve yargı kararları ile kanunen serbestçe kullanılabilen diğer resmî içerikler, kendi hukuki statüleri ölçüsünde bu bildirimin dışındadır. Kanunun izin verdiği iktibas ve diğer serbest kullanım hâlleri saklıdır. Bunlar dışında makalenin tamamının veya sahibinin hususiyetini taşıyan bölümlerinin çoğaltılması, işlenmesi, yeniden yayımlanması, veri tabanına eklenmesi veya çevrim içi ortamlarda umuma iletilmesi önceden yazılı izne tabidir. İlim eserlerindeki iktibaslarda FSEK m.35 uyarınca kullanılan eserin ve eser sahibinin adı ile alıntının kaynağı belirtilmelidir; çevrim içi iktibaslarda ayrıca makale adı, yazar adı “Ediz Kentkuran”, kaynak site ve kalıcı bağlantı gösterilmelidir. Ticari kullanım, toplu veri aktarımı ve yapay zekâ/model eğitimi amacıyla kullanım için açık yazılı lisans alınmalıdır. İzin talepleri: info@edizkentkuran.com.
İletişim